Guida Aggiornata 2026: Requisiti Legali per la tua Casa Vacanze (VV) a Tenerife

Il settore degli affitti turistici nelle Isole Canarie ha subito la sua più grande trasformazione normativa dell'ultimo decennio. Se possiedi una proprietà a Tenerife e stai valutando di destinarla all'affitto turistico, o se ne hai già una e devi assicurarti del suo status legale, essere aggiornati con la legislazione non è più un'opzione, è un obbligo rigoroso.

Con l'entrata in vigore della storica Legge 6/2025, del 10 dicembre, sull'Ordinamento Sostenibile dell'Uso Turistico degli Alloggi (che sostituisce il vecchio Decreto 113/2015), il Governo delle Canarie ha stabilito nuove barriere e requisiti. In questa guida completa, analizziamo tutto ciò che devi sapere per gestire la tua Casa Vacanze (VV) nella totale legalità.

1. Il Nuovo Paradigma: Punti Chiave della Legge 6/2025

La nuova legge mira a bilanciare il mercato residenziale e quello turistico, concedendo un potere immenso ai comuni (ayuntamientos). Questi sono i cambiamenti più drastici che colpiscono i proprietari:

• Moratoria di 5 anni per le nuove licenze: Come regola generale, non verranno concesse nuove autorizzazioni per case vacanze su suolo residenziale per i prossimi cinque anni, a meno che la pianificazione urbanistica del comune stesso non lo consenta espressamente.

• La regola del 10% (Uso Residenziale vs. Turistico): La legge impone che, su suolo residenziale, il 90% dell'edificabilità debba essere destinato ad abitazione principale. Solo un massimo del 10% potrà essere dedicato all'uso turistico in isole come Tenerife (questo limite sale al 20% nelle "isole verdi" come La Palma, La Gomera o El Hierro).

• Anzianità minima di 10 anni: Se hai appena acquistato una casa di nuova costruzione, non potrai destinarla all'affitto turistico. La legge richiede che l'immobile abbia almeno 10 anni di anzianità dalla sua costruzione per garantire che il suo uso iniziale fosse residenziale.

• Divieti severi (Edilizia Residenziale Pubblica/VPO e Aree Protette): È severamente vietato sfruttare a fini turistici gli alloggi di edilizia convenzionata (VPO) e qualsiasi immobile situato in zone di speciale protezione ambientale o parchi naturali.

• Fine dei "pseudo-hotel": È vietato che interi edifici appartenenti a un unico proprietario o grande locatore siano interamente destinati all'affitto turistico.

• Zone ad Alta Tensione (Zonas Tensionadas): Nei comuni dichiarati come "zone di mercato residenziale ad alta tensione" (alcuni nel sud di Tenerife lo stanno già richiedendo), la concessione di nuove licenze verrà automaticamente sospesa.

2. Requisiti Tecnici e Amministrativi (Dichiarazione di Responsabilità)

Se la tua proprietà supera i filtri della nuova legge e la pianificazione del tuo comune lo permette, la procedura centrale rimane la Dichiarazione di Responsabilità di Inizio Attività (Declaración Responsable de Inicio de Actividad) presso il Cabildo. Per presentarla con successo, devi garantire quanto segue:

• Statuto del Condominio: È il primo filtro legale. Non potrai esercitare l'attività se lo statuto del tuo edificio vieta espressamente l'uso turistico o le attività economiche.

• Certificato di Abitabilità o Licenza di Prima Occupazione: Devi dimostrare che l'abitazione soddisfa tutte le condizioni urbanistiche e igienico-sanitarie per essere abitata.

• Dotazione minima obbligatoria: La normativa è esaustiva. La tua casa deve disporre di:

  • Serratura interna sulle porte di accesso.

  • Kit di pronto soccorso.

  • Superficie minima adeguata alla nuova normativa (i vecchi 25 m² sono obsoleti, richiedendo generalmente un minimo di 35 m²).

  • Biancheria da letto completa, asciugamani (da bagno e da mani per ospite), stoviglie complete, elettrodomestici di base e asciugacapelli.

3. Obblighi Quotidiani: Fisco e Sicurezza

Ottenere il numero di registrazione è solo l'inizio. Mantenere la licenza richiede l'adempimento di obblighi operativi imprescindibili:

• Pubblicità e Targa Distintiva: Il tuo numero di registrazione ufficiale deve apparire obbligatoriamente in tutti i tuoi annunci (Airbnb, Booking, sito web proprio). Inoltre, devi posizionare la targa rossa ufficiale con le sigle "VV" all'ingresso dell'immobile.

• Il Registro dei Viaggiatori (Polizia/Guardia Civil): Per la Legge sulla Sicurezza dei Cittadini, sei obbligato a identificare tutti gli ospiti di età superiore ai 14 anni. Devi compilare un modulo di ingresso e comunicarlo alle Forze di Sicurezza dello Stato tramite la piattaforma "Hospederías" entro un massimo di 24 ore dal check-in.

• Tassazione alle Canarie (L'IGIC): L'affitto turistico è tassato. Devi registrarti presso l'Agenzia delle Entrate delle Canarie (Modello 400) e applicare l'Imposta Generale Indiretta delle Canarie (IGIC al 7%) sulle tue fatture. Ciò implica la presentazione di dichiarazioni trimestrali (Modello 420) e un riepilogo annuale (Modello 425).

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